أخبار ar.wedoany.com، أعلن صندوق الاستثمار العقاري TRXF11، الذي تديره شركة TRX Investimentos، عن استثمار بقيمة 1.435 مليار ريال برازيلي للاستحواذ غير المباشر على مجمع يضم ثلاثة مستودعات لوجستية من الفئة AAA في بلدية غواروليوس، الواقعة في المنطقة الحضرية الكبرى لمدينة ساو باولو، اثنان منها مؤجران لشركة ميركادو ليڤري (Mercado Livre). تم الإعلان عن هذه الصفقة في بيان حول حدث جوهري نُشر بعد إغلاق السوق يوم الاثنين (20 يوليو).
تعتبر هذه الصفقة أكبر عملية استحواذ في تاريخ صندوق TRXF11، وهي أيضاً واحدة من أكبر الصفقات التي شهدها قطاع صناديق الاستثمار العقاري البرازيلية (FII) على الإطلاق. كانت أكبر صفقة فردية سابقة لهذا الصندوق الذي تديره TRX مرتبطة بالاستحواذ على عقار تابع لمستشفى إسرائيل ألبرت أينشتاين (Hospital Israelita Albert Einstein)، بقيمة تقدر بنحو 600 مليون ريال برازيلي. من خلال هذا الاستحواذ، زادت المساحة الإجمالية القابلة للتأجير لصندوق TRXF11 بنسبة 19%، من حوالي 1.25 مليون متر مربع إلى 1.48 مليون متر مربع؛ كما ارتفعت قيمة الاستثمارات العقارية بنسبة 18.4%، من 7.79 مليار ريال برازيلي إلى 9.23 مليار ريال برازيلي. تضم محفظة الصندوق الآن 115 عقاراً، مع مستأجرين يشملون شركات Assaí وGrupo Mateus وLeroy Merlin وغيرها، موزعة على 60 مدينة و18 ولاية. ارتفعت حصة قطاع الخدمات اللوجستية في المساحة القابلة للتأجير للصندوق إلى حوالي 37%، بينما تتوزع النسبة المتبقية على قطاعي التجزئة والتوزيع والبنية التحتية. تستحوذ شركة ميركادو ليڤري (Mercado Livre) على حوالي 18% من إيرادات الإيجار، في حين أن 79.4% من إجمالي الإيرادات تأتي من عقود خاصة (توفر هيكل حماية أقوى للمالك)، بمتوسط مدة تعاقدية تبلغ 13 عاماً.
قامت شركة TRX خلال الأسابيع الأخيرة بسلسلة من عمليات إعادة هيكلة المحفظة. في 11 يونيو، باع صندوق TRXF11 15 عقاراً (معظمها فروع لبنك كايكسا إيكونوميكا فيدرال) موزعة على خمس ولايات، بقيمة 207.2 مليون ريال برازيلي، على أن يتم الدفع من خلال حصص في صندوق BRC Renda Urbana المغلق، الذي تديره شركتا Unitas وBR Capital. بعد أيام قليلة، استحوذ صندوق TRXF11 بشكل غير مباشر على فندق إيميليانو ريو (Hotel Emiliano Rio) بحوالي 260 مليون ريال برازيلي، والذي يقع على شارع أفينيدا أتلانتيكا (Avenida Atlântica) المطل على شاطئ كوباكابانا. أصبح صندوق TRXF11 مالكاً لهذا العقار، لكن إدارة الفندق لا تزال من مسؤولية مجموعة فنادق إيميليانو (Rede Emiliano).
والآن، من خلال تركيز أكثر من 1.4 مليار ريال برازيلي في أحد أكثر الأصول اللوجستية طلباً في البرازيل، يبدو أن هذه الشركة المُدارة للأصول تستبدل الأصول الناضجة والمشتتة بعقارات تُعرف باسم "الأصول الكأسية (trophy assets)"، أي الأصول النادرة وعالية السيولة والقابلة للارتفاع في قيمتها. تهدف هذه الاستراتيجية إلى تحويل الصندوق من كونه صندوق "دخل حضري عام" إلى مالك أصول يُنظر إليها كأصول استراتيجية لا تعتمد بالضرورة على دورة سوق العقارات.
"فاريا ليما (Faria Lima)" للمستودعات
يشمل المجمع الذي استحوذ عليه صندوق TRXF11 ثلاثة مستودعات هي K100 وK200 وK300، بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 237.4 ألف متر مربع. تقع هذه المشاريع على طريق باشوال توميو (Paschoal Thomeu) في غواروليوس، على بعد أقل من 5 كيلومترات من مطار غواروليوس الدولي، مع وصول مباشر إلى طرق رئيسية مثل طريق الرئيس دوتريا (Presidente Dutra) وطريق فيرناو دياس (Fernão Dias) وطريق أيرتون سينا (Ayrton Senna) والطريق الدائري رودونيل (Rodoanel). في سوق العقارات، تُعرف هذه المنطقة باسم "فاريا ليما للمستودعات اللوجستية"، نظراً لتركيز المساحات الأكثر طلباً في البرازيل فيها. بالإضافة إلى ذلك، فإن القرب من أكبر مطار للشحن في البرازيل، والممرات الوطنية الرئيسية، وأكبر سوق استهلاكي في أمريكا اللاتينية، يشكل مزيجاً يصعب تكراره. في العرض التقديمي للمستثمرين، صنفت TRX هذه الأصول على أنها "شبه غير قابلة للتكرار"، نظراً لندرة الأراضي بهذا الحجم والموقع.
في هذا الاستحواذ، اثنان من المستودعات الثلاثة مؤجران بالفعل لشركة ميركادو ليڤري. المستودع K200 مكتمل وقيد التشغيل، بينما المستودع K100 في مراحله النهائية من التطوير، ومن المتوقع تسليمه بالكامل بحلول أكتوبر 2026 (كلا المستودعين مصممان وفق نموذج البناء حسب الطلب (built-to-suit)). تبلغ مدة العقد عشر سنوات، وفي حالة الإنهاء المبكر، تكون غرامة الإنهاء معادلة لكامل الإيجار المستحق حتى نهاية العقد، مما يعزز إمكانية التنبؤ بإيرادات الصندوق. أما المستودع الثالث K300، فلا يزال في انتظار الموافقة على المشروع، وسيتم توقيع عقد بناء حسب الطلب (built-to-suit) مع مستأجر مستقبلي لم يتم الكشف عنه بعد.
