تقييم من جيه إل إل: أكثر من نصف المباني المكتبية في فيتنام بحاجة إلى التحديث والتطوير

أخبار ar.wedoany.com، أصدرت شركة جيه إل إل (JLL)، الرائدة عالمياً في مجال خدمات الاستثمار وإدارة العقارات، تقييماً حديثاً أشارت فيه إلى أن أكثر من نصف المباني المكتبية في فيتنام بحاجة ماسة إلى التحديث والتطوير للحفاظ على قيمتها الأصولية وتعزيزها، وذلك في ظل الضغوط المزدوجة التي تواجهها المباني القديمة من المستأجرين فيما يتعلق بمعايير البيئة وجودة أماكن العمل.

ركز هذا التقييم على مخزون المباني المكتبية في كل من مدينة هو تشي مينه وهانوي، حيث يبلغ إجمالي المساحة المعروضة حوالي 4.1 مليون متر مربع. تشكل المباني المكتبية من الفئة (أ) حوالي ثلث هذا المخزون، لكن حوالي 65% من هذه المساحات من الفئة (أ) حصلت على شهادات خضراء دولية. وقد أدى ذلك إلى تفاقم المنافسة بين المباني الجديدة المصممة وفق أهداف بيئية والمباني القديمة التي تم تشييدها قبل 10 إلى 20 عاماً. فرغم أن العديد من المباني القديمة لا تزال تتمتع بمواقع متميزة وقاعدة مستقرة من المستأجرين، إلا أنها غالباً ما تكون متخلفة عن المشاريع الجديدة في أنظمة التكييف والتهوية والتدفئة والكهرباء والسباكة، وكفاءة الطاقة، وجودة الهواء الداخلي، والمرافق المتعلقة بتجربة الصحة والرفاهية.

أشارت الأبحاث العالمية لشركة جيه إل إل إلى أن المخاطر تزداد بشكل كبير إذا تأخر المالكون في استثمارات التحديث: فبدون إجراء تحسينات، قد يواجه حوالي 65% من المباني المكتبية الحالية في العالم خطر الخروج من السوق بحلول عام 2030. وأوضحت الشركة أنه لسنوات عديدة، كان سوق المكاتب يهيمن عليه الموقع الجغرافي ومستوى الإيجار، لكن المستأجرين أصبحوا الآن أكثر اهتماماً بكفاءة الطاقة، وجودة أماكن العمل، والمواءمة مع أهداف صافي الانبعاثات الصفري (Net Zero)، وتجربة الموظفين. هذا التغيير يدفع الملاك إلى إعادة تموضع مخزونهم الحالي، خاصة في المناطق المركزية حيث يكون العرض البديل محدوداً، ولا تزال المباني القديمة توفر سهولة الوصول ومجتمعات مستقرة من المستأجرين.

يرى المستشارون أن السوق لا يدعو إلى الاستبدال الكامل للمباني القديمة، بل يتجه نحو التجديد وإعادة التموضع. يحاول الملاك الحفاظ على المزايا الجغرافية لممتلكاتهم القديمة مع تحسين الأداء البيئي وتجربة المستأجرين اليومية. وتقدر جيه إل إل أن الاستثمار في مشاريع التحديث هذه يتراوح عادة بين 1% و7% من إجمالي قيمة الأصل. تتركز جهود العمل على المجالات الأكثر تأثراً باستخدام الطاقة ومعايير المستأجرين، بما في ذلك أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) عالية الكفاءة، وإضاءة LED، وأدوات إدارة المباني الذكية، وتدابير تحسين جودة الهواء، وأنظمة توفير المياه، والمرافق التي تركز على الصحة.

وفقاً لتحليل الشركة، يمكن لهذه النفقات أن تحمي تدفقات الإيرادات وتخفض تكاليف التشغيل بمرور الوقت. المباني الحاصلة على شهادات خضراء والتي لديها خطط واضحة لخفض الانبعاثات يمكن أن تحقق إيجارات أعلى بنسبة تتراوح بين 15% و30% مقارنة بالأصول المماثلة. في مدينة هو تشي مينه، أصبحت عدة مبانٍ مطورة نماذج يُحتذى بها، مثل Me Linh Point Tower وmPlaza وVincom Centre Tower. وقد لاقت هذه المشاريع استجابة جيدة من السوق بعد تجديدها، مما يعكس اهتمام المستأجرين المتزايد بجودة المباني والمعايير البيئية.

يأتي الطلب بشكل أساسي من المستأجرين متعددي الجنسيات والشركات التي لديها أهداف رسمية للكربون. تفضل الشركات في قطاعات التكنولوجيا والمالية والأدوية والخدمات المهنية المباني المكتبية الحاصلة على شهادات خضراء، والقادرة على تتبع استهلاك الطاقة، والداعمة لأهداف صافي الانبعاثات الصفري (Net Zero). يرتبط هذا الطلب ارتباطاً وثيقاً بالتزامات الشركات بإزالة الكربون، خاصة عندما تواجه الشركات ضغوطاً للتعامل مع انبعاثات النطاق الثالث (Scope 3) في سلاسل التوريد والعقارات المستأجرة. بالنسبة للمستأجرين، أصبح اختيار العقار جزءاً من التقارير والامتثال، وليس مجرد قرار عقاري يعتمد على الإيجار والموقع.

صرحت ستيفاني دين، مديرة المشاريع والتطوير في جيه إل إل فيتنام، بأن هذه الضغوط تغير موقف الملاك تجاه التجديد. وأشارت ستيفاني دين إلى أن المعايير البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات (ESG) تخلق معايير جديدة لسوق المكاتب. في الماضي، كان العديد من الملاك ينظرون إلى تحديث المباني كبند تكلفة يجب أخذه في الاعتبار، لكن السوق اليوم يشهد مشهداً مختلفاً تماماً. المباني التي تستثمر بنشاط في كفاءة الطاقة وصحة المستخدمين وتقنيات التشغيل تكون أكثر قدرة على جذب المستأجرين، والحفاظ على مستويات الإيجار، وحماية قيمة الأصول على المدى الطويل. بالنسبة للعديد من المباني الحالية في مدينة هو تشي مينه، تمثل هذه فرصة لإعادة تموضع الأصول وخلق ميزة تنافسية جديدة.

هذا التحول يغير أيضاً التوازن بين الملاك والمستأجرين. يسعى الطرفان إلى تحقيق تكاليف تشغيل أقل وأداء بيئي أفضل من المساحات المكتبية. يحاول الملاك الدفاع عن نسب الإشغال والإيجارات، بينما يتوقع المستأجرون أن تدعم المباني أهدافهم المناخية الداخلية وتوفر أماكن عمل أكثر صحة. وأشارت ستيفاني دين إلى أن هذه الديناميكية تخلق علاقة أكثر اتساقاً بين طرفي السوق. ففي السابق، كان الملاك يسعون لتحقيق أقصى قدر من الأرباح بينما كان المستأجرون يحسنون التكاليف، أما اليوم، فإن معايير ESG تخلق فرصة لكلا الطرفين لتحقيق أهدافهما: يستفيد الملاك من ارتفاع نسب الإشغال، وتحسن مستويات الإيجار، والحفاظ على قيمة الأصول، بينما يستفيد المستأجرون من انخفاض تكاليف التشغيل، وجودة بيئية أعلى، وتحقيق التزامات الحياد الكربوني. تشير البيانات إلى أن التحدي كبير، حيث أن معظم مخزون المكاتب في فيتنام لم يحصل على أحدث الشهادات الخضراء. بالنسبة لمالكي المباني القديمة في المناطق التجارية المركزية، أصبح الخيار واضحاً بشكل متزايد: إما الاستثمار في التحديث، أو مواجهة خطر تراجع القدرة التنافسية مع تشديد المستأجرين لمعايير المباني.