أخبار ar.wedoany.com، عرضت شركة جودريج بروبرتيز (Godrej Properties) الهندية للتطوير العقاري ما يقرب من 3.32 مليار روبية، لتصبح واحدة من كبار مقدمي العروض على قطعة أرض بمساحة 4.95 فدان في القطاع 151 بنويدا. يسلط هذا التعامل الضوء على تزايد جاذبية منطقة دلهي-إن سي آر، ولا سيما نويدا، لكبرى شركات التطوير العقاري المدرجة. تساهم التحسينات في الاتصال التي يتيحها مطار جيوار الدولي، إلى جانب التوسع في قطاعي تكنولوجيا المعلومات ومراكز القدرات العالمية (GCC)، والنمو في قطاعي التصنيع والتطوير الموجه نحو المطارات، في دفع الاستثمار المستمر في المدينة.
يعكس هذا الاستحواذ الاتجاه المتزايد لندرة الأراضي عالية الجودة في نويدا. ومع ازدياد صعوبة الحصول على الأراضي في المواقع الاستراتيجية، يميل المطورون إلى تقديم عروض تنافسية على الأراضي التي يتوقعون أن تحقق عوائد مستقبلية. من المتوقع أن تشجع العروض القوية من شركات التطوير الرائدة مثل جودريج بروبرتيز المزيد من المطورين على المستوى الوطني على تقييم الفرص في المدينة. ويشير خبراء العقارات إلى أن هذا قد يسرع من إطلاق المشاريع السكنية الراقية والفاخرة والفائقة الفخامة، ويدفع نحو مزيد من الارتفاع في أسعار الأراضي والعقارات.
برز القطاع 151 كمنطقة مستهدفة من قبل كبار المطورين. فقد استحوذت مجموعة كاونتي (County Group) سابقًا على قطعة أرض بمساحة 5 أفدنة في هذا القطاع مقابل 4.73 مليار روبية، كما اشترت شركة إكسبيريون ديفيلوبرز (Experion Developers) المدعومة من سنغافورة أرضًا في نفس القطاع وتخطط لاستثمار أكثر من 10 مليارات روبية في مشروع سكني راقٍ. ويعزز دخول مطور وطني آخر مكانة القطاع 151 كأحد الممرات السكنية الفاخرة الرئيسية في نويدا. ووفقًا لتحليل سانثوش كومار، نائب رئيس مجموعة أناروك (ANAROCK Group)، فقد شكل القطاع 150 في نويدا صورة علامة تجارية متميزة بفضل كثافته التنموية المنخفضة نسبيًا، ومساحاته الخضراء الكبيرة، ومجتمعاته السكنية المغلقة الراقية، مما يجعل القطاع 151 امتدادًا طبيعيًا لهذا النظام البيئي.
يعد دخول كبرى شركات التطوير العقاري المدرجة إلى منطقة دلهي-إن سي آر جزءًا من استراتيجيتها للنمو على المدى المتوسط والطويل، وتعتبر نويدا إحدى الوجهات المفضلة بفضل البنية التحتية والاتصال المتزايدين. يتوقع المطورون استمرار الطلب على مدى العقد القادم، حيث تؤدي تحسينات البنية التحتية إلى ارتفاع قيمة الأصول وتحقيق أسعار متميزة. كما أن محدودية المعروض من الأراضي عالية الجودة في إن سي آر تدفع المطورين لشراء الأراضي في نويدا. وتظهر بيانات أبحاث أناروك أن حصة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة من قبل المطورين الوطنيين في منطقة إن سي آر ارتفعت من 3% في عام 2022 إلى أكثر من 13% بحلول نهاية عام 2025، أي بزيادة أربعة أضعاف خلال أربع سنوات. وعلى الرغم من أن المطورين الإقليميين لا يزالون يهيمنون على السوق، إلا أن تزايد مشاركة كبار المطورين المدرجين يمثل تطورًا ملحوظًا في القطاع السكني بالمنطقة.
يشرح كومار أن محدودية المعروض من الأراضي عالية الجودة، وخلق القيمة من خلال تطوير البنية التحتية، وارتفاع الطلب على المساكن الفاخرة، وزيادة المنافسة بدخول مطورين وطنيين، وتعزيز أساسيات السوق، كلها عوامل تساهم مجتمعة في ارتفاع قيمة الأراضي في هذا السوق الصغير. قامت هيئة تنمية نويدا في عام 2022 بإصلاح سياسة تخصيص الأراضي، حيث اشترطت على المطورين دفع كامل قيمة الأرض خلال 90 يومًا من التخصيص، بدلاً من نظام الدفعة الأولى بنسبة 10% والتقسيط على مدى 5 إلى 7 سنوات كما كان سابقًا. أدت الشروط المعدلة إلى قصر المشاركة على المطورين ذوي القوة المالية الكبيرة، وجعلت المشاريع الراقية أكثر جدوى بسبب التكاليف الأولية الأعلى. ويشير كومار إلى أنه في ظل هيكل التكاليف هذا، سيركز المطورون على إطلاق مشاريع سكنية فاخرة وفائقة الفخامة، وقد شهد طلب المشترين نموًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة، حيث يتجه المعروض لمواكبة الطلب.
يشمل المشترون الرئيسيون للمشاريع الراقية على طول طريق نويدا السريع الأفراد ذوي الثروات العالية، والمستخدمين النهائيين الأثرياء، والهنود غير المقيمين (NRI)، بالإضافة إلى المستثمرين طويلي الأجل الباحثين عن مساكن كبيرة الحجم. وعلى عكس جوروجرام، حيث يكون الطلب مدفوعًا بشكل أكبر من قبل المديرين التنفيذيين للشركات ورجال الأعمال والمهنيين العالميين، فإن سوق الفاخر في نويدا يتميز بنسبة أعلى من المستخدمين النهائيين والمشترين المهتمين بالقيمة، والذين يميلون إلى الحصول على مساكن راقية بنقاط سعرية أكثر جاذبية. ويشير كومار إلى أنه على الرغم من أن مطار نويدا الدولي يعزز ثقة المستثمرين والمطورين، إلا أن الطلب مدفوع أيضًا بعوامل أخرى مثل تمديدات مترو الأنفاق، وطريق نويدا السريع، وتحديد موقع المساكن الراقية، ومحدودية المعروض من الأراضي عالية الجودة، والطلب القوي من المستخدمين النهائيين. من المرجح أن يكون تأثير المطار على المساكن الراقية تدريجيًا، وستظهر أهم الفوائد خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة، حيث لا يزال تطوير البنية التحتية الداعمة ومراكز التوظيف والأنشطة التجارية بحاجة إلى وقت كامل.
تشمل مشاريع البنية التحتية الرئيسية الأخرى التي تؤثر على المطورين طريق نويدا السريع، ونظام النقل السريع الإقليمي (RRTS) دلهي-ميروت، وتوسعات شبكة المترو، وطريق يامونا السريع، بالإضافة إلى نمو مجمعات تكنولوجيا المعلومات ومراكز البيانات والمراكز الصناعية والمشاريع التجارية. ويرى ريتيش ميهتا، المدير الأول في شركة جيه إل إل (JLL)، أن نويدا أصبحت سوقًا ناميًا للمساكن الراقية بفضل بنيتها التحتية واتصالها وتطورها التجاري، وتتمتع بميزة اتصال فريدة بوجود ثلاثة مطارات: مطار أنديرا غاندي الدولي في دلهي، ومطار جيوار الدولي في نويدا، ومطار هيندن في غازي آباد.
تتوقع أبحاث أناروك أن ترتفع أسعار العقارات في هذا الممر بنسبة تتراوح بين 30% و50% خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، ويكون المحرك الرئيسي هو حزام تكنولوجيا المعلومات القريب من طريق نويدا السريع. ويضيف ميهتا أن الطلب حاليًا قوي في قطاع المساكن الراقية في نويدا، حيث أصبحت المنازل التي تتراوح أسعارها بين 300 مليون و700 مليون روبية هي الفئة الأسرع مبيعًا، بينما تطورت جوروجرام من سوق فاخر إلى وجهة فائقة الفخامة، حيث يتجاوز سعر الشقق الجديدة المكونة من 3 غرف نوم وصالة 600 مليون روبية. ويشير الخبراء إلى أن صعود المطورين الوطنيين في المنطقة لا يعني بالضرورة تراجع المطورين الإقليميين، الذين لا يزالون يتمتعون بمزايا في فهم السوق المحلي وعلاقاتهم مع ملاك الأراضي وشبكات عملائهم. يقدم المطورون الرائدون معايير تصميم أفضل، وحزم مرافق متطورة، وممارسات بناء مستدامة، وأطر حوكمة رشيدة، مما يعزز جودة المنتج والشفافية وثقة العملاء. ويشير كومار إلى أن العروض القوية الحالية من المطورين قد تشجع مطورين وطنيين آخرين على استهداف الأراضي عالية الجودة في نويدا، لكن عمليات الاستحواذ المستقبلية تعتمد على توفر الأراضي المناسبة وجدوى المشاريع واستمرار الطلب.
وفيما يتعلق بمخاطر زيادة المعروض من المساكن الراقية، يرى كومار أنه طالما يتم طرح المشاريع السكنية على مراحل، فمن المرجح أن يستمر الطلب، كما أن سوق نويدا مدفوع بشكل أكبر من قبل المستخدمين النهائيين مقارنة بجوروجرام، مع مشاركة أقل من المستثمرين. احتمالية زيادة المعروض قائمة، لكن يجب أن يكون طرح المشاريع أكثر تدريجية وعلى مراحل، ومع تطوير مشاريع البنية التحتية وخلق فرص العمل، سيستمر الطلب في النمو. بالنسبة لكبرى شركات التطوير العقاري المدرجة، توفر نويدا حجمًا لا تستطيع جوروجرام توفيره – ففي جوروجرام، الأراضي الكبيرة القابلة للتطوير محدودة، بينما نويدا في منتصف دورة النمو، مما يتيح مجالًا أكبر لارتفاع الأسعار. ويخلص ميهتا إلى القول إن نويدا هي قصة النمو المستقبلية، بينما جوروجرام هي قصة الحاضر.
